La Première Brique est aujourd’hui l’une des plateformes de crowdfunding immobilier les plus populaires en France. Ticket d’entrée à 1€, rendements affichés entre 10 et 12% brut, zéro frais pour l’investisseur, sur le papier, c’est séduisant. Mais qu’en est-il dans la réalité ?
Cet article passe en revue les chiffres réels, les risques concrets et les points de vigilance que la plupart des avis ne mentionnent pas.
Fondée en 2019, La Première Brique est une plateforme de crowdlending immobilier : elle met en relation des promoteurs ou marchands de biens qui ont besoin de financement, et des particuliers qui leur prêtent de l’argent en échange d’un taux d’intérêt fixé à l’avance.
Concrètement : vous prêtez 500€ sur un projet de rénovation à Paris, à 11% sur 18 mois. Si tout se passe bien, vous récupérez votre capital plus les intérêts à l’échéance.
La plateforme est agréée PSFP (Prestataire de Services de Financement Participatif) depuis novembre 2023, sous le cadre réglementaire européen. Ce statut impose des obligations de transparence, de fonds propres minimum et de sélection rigoureuse des projets. C’est une garantie de sérieux de la plateforme, mais pas une garantie contre les pertes.
| Indicateur | Chiffre |
|---|---|
| Année de création | 2019 |
| Montant total financé | 325 millions d’€ |
| Nombre de projets financés | 800+ |
| Rendement brut moyen 2025 | 10,77% |
| Rendement brut depuis création | 11,4% en moyenne |
| Ticket minimum | 1€ |
| Frais investisseur | 0% |
| Taux de défaut (perte capital) | 0% à ce jour |
| Taux de retard (>90 jours) | ~13-18% selon sources |
| Agrément | PSFP (AMF) depuis nov. 2023 |
La plateforme affiche des taux bruts. Ce que vous encaissez réellement dépend de votre fiscalité.
Les intérêts perçus sont soumis au Prélèvement Forfaitaire Unique (PFU) de 31,4% — 12,8% d’impôt sur le revenu + 18,6% de prélèvements sociaux, sauf si vous optez pour le barème progressif, ce qui est avantageux pour les personnes non imposables ou alors se trouvant dans la TMI à 11%.
Exemple concret :
C’est encore très compétitif face au Livret A (1,5%) ou aux fonds euros d’assurance-vie (2,5 à 4% en 2025). Mais nettement moins impressionnant que les 11% affichés en première page.
La Première Brique gère l’IFU (Imprimé Fiscal Unique) et déclare directement auprès de l’administration fiscale, point positif notable pour éviter les erreurs de déclaration. Au moment de la déclaration, il y a juste à s’assurer que les montants reportés automatiquement soient corrects.
C’est le risque le plus probable et le plus sous-estimé. Environ 13 à 18% des projets affichent des retards de remboursement selon les différentes sources et périodes d’analyse. Un retard signifie que votre argent reste immobilisé au-delà de la durée prévue, parfois de 3 à 9 mois supplémentaires.
Ce n’est pas une perte, mais c’est une contrainte de liquidité réelle. Il faut considérer tout capital investi comme bloqué pendant 2 à 3 ans pour raisonner sereinement. La Première Brique applique des pénalités de retard au porteur de projet, et les intérêts continuent à courir et sont donc majorés jusqu’au remboursement du capital.
À ce jour, La Première Brique affiche un taux de défaut de 0% : aucune perte définitive enregistrée depuis 2019. C’est une très belle performance dans un contexte où le secteur du crowdfunding immobilier a globalement souffert (certaines plateformes affichent 4 à 6% de perte en capital sur la période 2022-2025) avec la remontée des taux depuis 2022. Ils signalent en revanche 65 projets avec des retards de plus de 6 mois, procédure amiable ou judiciaire en cours. Sur un total de 875 projets ça reste faible, mais ce n’est pas négligeable non plus, do’où l’intérêt de diversidfier ses investissements sur plusieurs projets.
Ce bilan s’explique par les garanties exigées sur chaque projet : hypothèque de premier rang, fiducie, caution personnelle des porteurs de projet. Ces garanties permettent de recouvrer le capital même en cas de défaillance du promoteur, mais elles n’éliminent pas le risque, elles le réduisent. Les procédures de recouvrement peuvent être longues et le capital peut être immobilisé longtemps, voire perdu. Un rendement brut de 10 à 12% ne vient pas sans risques.
Il n’existe aucun marché secondaire sur La Première Brique. Une fois votre argent investi, vous ne pouvez pas revendre votre position avant l’échéance. Ce placement est totalement illiquide, c’est structurel au crowdlending, pas une spécificité de la plateforme. C’est pourquoi il ne faut investir que le capital dont on n’a pas besoin à court/moyen terme.
C’est la caractéristique la plus mise en avant. En pratique, investir 1€ sur un projet ne vous rapportera que quelques centimes. L’intérêt réel est de pouvoir diversifier sur de nombreux projets avec un capital modeste : investir 50€ sur 20 projets différents plutôt que 1 000€ sur un seul.
C’est une bonne pratique qui réduit le risque concentré sur un projet défaillant.
La plateforme se rémunère exclusivement auprès des emprunteurs (les promoteurs paient des frais de montage). Pour l’investisseur : aucun frais d’entrée, de gestion ou de sortie. C’est un avantage concret et rare dans le secteur.
Depuis juin 2025, La Première Brique propose un robot d’investissement automatique. Vous définissez vos critères (type de projet, durée, rendement minimum, montant par projet) et le robot investit automatiquement dès qu’un projet correspond. Utile pour éviter de manquer des opportunités, les bons projets partent souvent en quelques heures. Depuis peu, pour ceux qui aiment ouvrir la plateforme régulièrement, il est même possible de voir en amont quels sont les projets qui vont ouvrir et de planifier un investissement sur un projet en particulier. A l’ouverture de la collecte, votre investissement sera placé s’il reste encore de la place : la priorité est en effet donnée à ceux qui investissent manuellement et sont connectés au moment du lancement.
Les fonds déposés sur votre compte La Première Brique mais pas encore investis sont rémunérés au taux de 3% annuel. Ce taux est révisable unilatéralement par La Première Brique et incite à laisser ses liquidités sur le site, afin de continuer à investir. C’est une bonne manière de sanctuariser une partie de son épargne et de l’investir de manière réguliere. Attention : cette rémunération est plafonnée à la somme investie sur les 30 derniers jours, ce n’est pas un livret d’épargne. Les intérêts reçus sont fiscalisés et soumis au PFU de 31,4%, en date de juin 2026.
| Critère | La Première Brique | Homunity | Anaxago |
|---|---|---|---|
| Ticket minimum | 1€ | 1 000€ | 1 000€ |
| Rendement moyen brut | ~11% | ~9-10% | ~9-11% |
| Taux de défaut | 0% | Faible | Faible |
| Taux de retard | ~13-18% | Variable | Variable |
| Frais investisseur | 0% | 0% | 0% |
| Agrément PSFP | Oui | Oui | Oui |
| Robot auto | Oui | Non | Non |
La Première Brique se distingue principalement par son accessibilité (ticket à 1€), son rendement légèrement supérieur à la moyenne du secteur, et son outil d’automatisation.
La Première Brique convient si vous :
Elle ne convient pas si vous :
Le processus prend environ 15 minutes pour l’inscription. Pour investir, c’est très simple. On ouvre le projet qui nous intéresse, parcourt la fiche projet qui détaille le contenu, les garanties, l’état de commercialisation, les travaux à faire… On renseigne ensuite un montant, un contrat de prêt s’affiche, on le parcourt et le signe numériquement via un conde reçu par SMS.
La Première Brique est l’une des meilleures plateformes du secteur en 2025, son bilan zéro défaut depuis 6 ans, ses rendements réels au-dessus de la moyenne et son accessibilité unique en font une option sérieuse pour diversifier son épargne.
Mais elle n’est pas sans risque. Les retards sont une réalité (environ 1 projet sur 7), la liquidité est nulle, et le contexte immobilier 2024-2025 a mis la pression sur l’ensemble du secteur.
Règle d’or : ne jamais y placer plus de 10 à 15% de son épargne totale, toujours diversifier sur au minimum 20 projets, et n’y investir que des fonds dont vous n’aurez pas besoin avant 3 ans.
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Cet article est fourni à titre informatif et ne constitue pas un conseil en investissement. Tout investissement comporte un risque de perte en capital. Les performances passées ne présagent pas des performances futures.