L’immobilier fractionné est la catégorie d’investissement qui a le plus évolué en France ces trois dernières années. Après des débuts chaotiques marqués par des modèles juridiques fragiles, des démêlés avec l’AMF et des plateformes en difficulté, le secteur s’est structuré autour d’un cadre réglementaire clair et d’un acteur qui s’est imposé comme référence : Tantiem.
On confond souvent immobilier fractionné et crowdfunding immobilier. Ce sont deux modèles fondamentalement différents.
Dans le crowdfunding immobilier (La Première Brique, Homunity, Fundimmo), vous prêtez de l’argent à un promoteur qui finance une opération : construction, rénovation, division. Le promoteur vous rembourse capital + intérêts à l’échéance (12 à 24 mois) quand il vend les lots. Vous êtes créancier d’un promoteur.
Dans l’immobilier fractionné (Tantiem), vous investissez dans un bien immobilier existant, déjà loué, avec des locataires en place et un bail signé. Vous percevez une fraction des loyers chaque mois, proportionnellement à votre mise. Vous êtes exposé à un actif réel qui génère des revenus immédiats.
| Crowdfunding immobilier | Immobilier fractionné | |
|---|---|---|
| Contrepartie | Promoteur / marchands de biens | Bien immobilier existant |
| Revenus | Intérêts à terme fixe | Loyers mensuels dès souscription |
| Risque chantier | ✅ Oui | ❌ Aucun |
| Durée | 12–24 mois | 3–8 ans |
| Risque locataire | Non (c’est le problème du promoteur) | Oui (vacance locative possible) |
Les deux peuvent coexister dans un portefeuille : ils répondent à des besoins différents. L’immobilier fractionné s’adresse à ceux qui cherchent des revenus réguliers sur un actif compréhensible, plutôt qu’un rendement élevé sur une opération court terme.
Tantiem est une SAS fondée en 2023, dont le siège est à Paris (60 rue de Londres, 75008). Elle a été cofondée par Thomas Penet, diplômé de l’ESSEC et ancien membre du comité de direction de Cogedim, premier promoteur immobilier français, une crédibilité sectorielle réelle.
En 2025, Tantiem est devenue la première plateforme française d’immobilier fractionné à obtenir l’agrément PSFP (Prestataire de Services de Financement Participatif) délivré par l’AMF sous le numéro FP-2025-03. Cet agrément européen impose des obligations strictes de transparence, de fonds propres, de sélection des projets et d’information des investisseurs.
Chaque investissement Tantiem prend la forme d’une émission d’obligations. Concrètement :
Les obligations sont garanties par une hypothèque de premier rang sur le bien. En cas de défaut, vous êtes créancier prioritaire sur l’actif immobilier, c’est la garantie la plus solide juridiquement possible dans ce cadre.
Chaque projet fait l’objet d’un Document d’Informations Clés (DIC) déposé auprès de l’AMF, conforme au règlement européen ECSP (2020/1503).
Tantiem se positionne sur un segment précis : l’immobilier commercial loué à des enseignes nationales. Commerces de proximité (Fitness Park, centres dentaires, grandes enseignes), résidences coliving, bureaux flexibles, des actifs habituellement réservés aux family offices et aux SCPI institutionnelles.
L’exemple le plus cité par la plateforme : un local de 950m² à Nancy loué à Fitness Park via un bail commercial 3/6/9 renouvelé simultanément à l’acquisition, avec 7,4% de rendement net en année 1 et un TRI cible de 9,3%.
Moins de 2% des opportunités analysées passent les filtres de sélection de Tantiem. Ce taux de rejet élevé est un gage de qualité — mais aussi une limite sur le volume d’opportunités disponibles.
| Indicateur | Valeur |
|---|---|
| Année de création | 2023 |
| Agrément | PSFP AMF n° FP-2025-03 |
| Montant total financé | 25 millions d’€ |
| Communauté d’investisseurs | ~6 000 membres |
| Rendement net distribué moyen 2025 | 6,8 % |
| TRI historique (loyers + revalorisation) | 8,5 % |
| Ticket minimum | 100 € |
| Garantie | Hypothèque de premier rang |
| Pas d’IFI | ✅ (créancier, pas propriétaire) |
| Note Trustpilot | 4,8/5 (159 avis à mai 2026) |
| Durée typique des projets | 3 à 8 ans |
Les revenus perçus via Tantiem sont des intérêts d’obligations, classés dans la catégorie des Revenus de Capitaux Mobiliers (RCM). Ils sont soumis au Prélèvement Forfaitaire Unique (PFU) de 31,4% depuis la LFSS 2026 : 12,8% d’impôt sur le revenu + 18,6% de prélèvements sociaux.
Bonne nouvelle pratique : Tantiem prélève directement la fiscalité à la source. Vous recevez vos loyers déjà nets d’impôt, et vous recevez un IFU (Imprimé Fiscal Unique) en début d’année pour votre déclaration. Rien à calculer, rien à déclarer manuellement.
Vous pouvez opter pour le barème progressif de l’IR à la place du PFU, avantageux uniquement si votre TMI est à 0% ou 11%.
Exemple sur un projet à 8% brut :
| Rendement brut | 8,0 % |
|---|---|
| PFU 31,4% | -2,5 % |
| Rendement net | 5,5 % |
Exemple sur un projet à 7,4% brut (projet Nancy) :
| Rendement brut | 7,4 % |
|---|---|
| PFU 31,4% | -2,3 % |
| Rendement net | 5,1 % |
Le rendement net de 6,8% annoncé par Tantiem correspond au rendement après redistribution des loyers mais avant fiscalité, ce qui est la convention standard du secteur. Votre rendement net-net après PFU se situe autour de 4,6 à 5,5% selon les projets.
Comme vous êtes porteur d’obligations et non propriétaire du bien, les investissements Tantiem n’entrent pas dans l’assiette de l’IFI. Pour les patrimoines proches ou au-dessus du seuil de 1,3 million d’euros, c’est un avantage concret par rapport à une SCPI ou à un investissement locatif en direct.
La structure de frais de Tantiem est transparente mais mérite d’être détaillée :
Frais à la souscription : environ 6 à 8% du montant investi. Ces frais sont prélevés une fois, à l’entrée. Ils couvrent les frais d’acquisition du bien, les frais notariaux et la marge de la plateforme.
Frais de gestion annuels : 5 à 10% des loyers perçus. Cela représente environ 0,35 à 0,7%/an sur votre capital, dans la norme des SCPI (même si les SCPI ont des frais de souscription bien plus élevés à 8-12%).
Commission sur plus-value : 10% de la plus-value réalisée à la revente du bien.
Ce que ces frais impliquent : les frais d’entrée de 6 à 8% signifient que vous partez avec un “coût d’acquisition” à amortir. Sur un horizon de 5 ans à 6,8% brut, ces frais représentent environ 1,4 point de rendement annuel à absorber les premières années. Sur 8 ans, l’impact est beaucoup plus faible (~0,8 point/an).
Si le locataire part à l’échéance de son bail et que le bien n’est pas reloué immédiatement, vous ne percevez plus de loyers, mais votre obligation est toujours en cours. Tantiem sélectionne des actifs avec des baux fermes et des enseignes nationales pour minimiser ce risque, mais il n’est pas nul.
Un bail commercial ferme de 9 ans avec Fitness Park est structurellement beaucoup plus solide qu’un appartement loué au mois, mais un changement de stratégie de l’enseigne ou une dégradation de sa santé financière reste un risque réel.
À la revente, le bien peut valoir moins que le prix d’acquisition. L’immobilier commercial a connu des corrections importantes dans certains segments (bureaux notamment) entre 2022 et 2025. Les actifs de commerce de proximité loués à des enseignes solides ont mieux résisté, mais aucun actif immobilier n’est à l’abri d’une correction de marché.
Il n’existe pas encore de marché secondaire actif sur Tantiem. Si vous avez besoin de récupérer votre capital avant l’échéance du projet (souvent 8 ans), c’est difficile. Considérez tout investissement comme bloqué jusqu’à l’échéance.
Tantiem est une jeune entreprise créée en 2023. Avec 25 millions d’euros financés à ce jour, elle n’a pas encore traversé un cycle immobilier complet. L’agrément PSFP impose des protections pour les investisseurs en cas de défaillance de la plateforme (les actifs sont détenus par des SPV indépendants), mais la solidité opérationnelle sur le long terme reste à démontrer.
| Critère | Tantiem (fractionné) | SCPI pleine propriété | Crowdfunding immo |
|---|---|---|---|
| Ticket minimum | 100 € | 500 €+ | 1 € |
| Rendement net estimé | 4,6–5,5 % | 3–5 % | 6–8 % |
| Durée | 3–8 ans | 8–15 ans | 12–24 mois |
| Risque chantier | ❌ Aucun | ❌ Aucun | ✅ Oui |
| IFI | ❌ Non concerné | ✅ Oui | ❌ Non concerné |
| Fiscalité | PFU 31,4% | IR + PS (revenus fonciers) | PFU 31,4% |
| Frais entrée | 6–8 % | 8–12 % | 0 % |
| Liquidité | Faible | Limitée | Nulle |
| Revenus | Mensuels | Trimestriels | À terme |
| Diversification | Par projet | Automatique (parc) | Par projet |
| Régulation | PSFP AMF ✅ | AMF (SCPI) ✅ | PSFP AMF ✅ |
| Recul disponible | Faible (depuis 2023) | Fort (plusieurs décennies) | Moyen |
Tantiem convient si vous :
Tantiem est moins adapté si vous :
Tantiem est la plateforme la plus sérieuse du secteur de l’immobilier fractionné en France en 2026. L’agrément PSFP, le modèle obligataire avec hypothèque de premier rang, la sélection rigoureuse des actifs et la transparence documentaire placent Tantiem nettement au-dessus des acteurs sans agrément ou au modèle juridique fragile.
Le rendement net de 4,6 à 5,5% après PFU est compétitif par rapport aux SCPI classiques (3 à 5% net) et aux livrets réglementés (1,5%), avec l’avantage d’actifs réels, de revenus mensuels et d’une exclusion de l’assiette IFI.
Les réserves sont réelles : la plateforme est jeune (3 ans), le secteur manque encore de recul, et la liquidité est limitée. Ce n’est pas un placement pour votre épargne de précaution ni pour un capital dont vous pourriez avoir besoin dans les 3 prochaines années.
En résumé : une option crédible pour diversifier 5 à 15% d’un patrimoine constitué, en complément d’une exposition plus large via ETF (PEA), SCPI ou PER. Pas une base de portefeuille, mais un complément sérieux et accessible.
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Cet article est fourni à titre informatif et ne constitue pas un conseil en investissement. Tout investissement comporte un risque de perte en capital. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Investissement immobilier fractionné — capital non garanti — Agrément AMF n° FP-2025-03.